משכנתא על דירה שנייה
בניגוד ליתרונות בעת לקיחת משכנתא עבור דירה ראשונה , משכנתא לדירה שנייה שונה במספר דברים. לדוגמא : מס הרכישה שנצטרך לשלם, גובה המשכנתא שנוכל לקבל וכמובן מס השבח שנצטרך לשלם במקרה שנרצה למכור אותה. כל הפרמטרים הללו נכנסים למשוואה על מנת שנוכל לקבל את ההחלטה הטובה ביותר האם תהליך לקיחת משכנתא לדירה שנייה משתלם עבורנו או לא.
שאלת ההון העצמי לדירה שניה
היא שאלה שמעסיקה המון אנשים שרוצים לקנות דירה שניה.
לפני שאנחנו רצים לקחת את המשכנתא, חשוב לדעת מספר דברים חשובים שיכולים לעזור לכם במיוחד להימנע משגיאות ולקבל את ההחלטה הנכונה.
- אפשר גם יותר מ 50% : כאשר קונים דירה ראשונה הבנקים יאפשרו לכם לקחת משכנתא של 75% לעומת דירה שניה שבה הבנק ייתן לכם רק 50%. על מנת לעבור את המכשול, הרוכשים לרוב ייקחו מימון דרך חברות חוץ בנקאיות או חברות מימון שאינן כפופות לרגולציה של בנק ישראל. משפרי דיור יכולים לקבל עד 70% שיעור מימון במידה ומוכרים עד שנה וחצי
- מס רכישה: בעוד שרוכשי דירה ראשונה נהנים מפטור מס עד לסכום של 1.8 מיליון שקלים, בדירה השניה תצטרכו לשלם לרוב מס רכישה בשיעור של 8% מערך הדירה. יוצאי הדופן הם משפרי הדיור שבמידה ויצליחו למכור את דירתם הקודמת עד שנה וחצי, ישלמו מס מופחת מאחר ויישארו רק עם דירה אחת בסוף התהליך.
- מס שבח: עשיתם עסקה טובה והרווחתם על הבית? ייתכן שתצטרכו לשלם מס שבח. רוכשי הדירה השנייה צריכים לשלם מס שבח בשיעור של 25% מהרווח הנוצר כתוצאה מההפרש בין עלות הדירה למחיר המכירה. בתנאים מסוימים ניתן לקבל פטור ממס שבח ויש להתייעץ בנושא עם יועץ משכנתאות.
- גובה ההחזר: לפי ההנחיות של בנק ישראל, גובה ההחזר החודשי על משכנתא צריך להיות נמוך מ-40% מההכנסה הפנויה שלכם בסוף החודש. הכנסה פנויה היא הכנסה אישית הנשארת ביד לאחר מס בניקוי כלל התשלומים והחשבונות. לדוגמה, אם הכנסתכם הפנויה עומדת על 10,000 שקל וברשותכם החזר משכנתא של 4,000 שקל בחודש על הדירה הראשונה, ההחזר החודשים שלכם עבור משכנתא לדירה שניה צריך להיות שליש מ-6,000 שקל, כלומר יוכל להיות עד 2,000 שקלים בלבד.
- לא בכל מחיר: משכנתא שניה היא למעשה הלוואה נוספת שאותו תצטרכו להחזיר בכל חודש, כל חודש. חשוב לבצע מספר התייעצויות מקדימות ולהיערך לכל תרחיש. החזר של משכנתא נוספת עלול לייצר מתחים ולחץ בתוך הבית, לכן חשוב להיות בטוחים ביכולת ההחזר שלכם על מנת למנוע מתחים אלו. יש לבדוק לעומק ולקחת מספר רב של הצעות על מנת למקסם ככל שניתן את תנאי ההלוואה.
- שאלת הביקוש : אם הבנק יחליט שיהיה לכם קשה להשכיר את הדירה, ייתכן והבנק ידרוש ריבית יותר גבוהה במשכנתא. למשל: דירת 60 מטר קומה חמישית ללא מעלית, באזור ביקוש לא גבוהה יכולה להיות בעייתי ולגרום לבנק להעלות את הריבית או לא לאשר את ההלוואה כלל.
משכנתא לדירה שנמצאת בבניין שהוגדר "מבנה מסוכן" תהא יקרה יותר ובעל התניות רבות מצד הבנק.
משכנתא לדירה שנייה, חשיבות יועץ משכנתאות
קניית דירה שניה הוא הליך העלול להיות מורכב במיוחד. הבירוקרטיה והבדיקות שצריך לבצע בעת נטילת המשכנתא גדולה במיוחד.
יש לזכור תמיד כי מבחינת הבנק, מתן הלוואה נוספת עבורכם היא למעשה הגדלת הסיכון עבורכם בכך שהכסף לא יחזור. לכן הבנק ינסה לכסות את עצמו מכל הכיוונים שרק אפשר אם במתן ריביות גבוהות, ערבויות שתצטרכו לתת, מיסים ועלויות נוספות.
יועץ משכנתאות יוכל לבנות עבורכם את התמהיל הנכון עבורכם ולהכין אתכם בצורה הטובה ביותר לרכישת דירה נוספת. בגלל שהמון הלוואות לדירת יד שניה נלקחות על ידי מימון חוץ בנקאי, חשיבות יועץ המשכנתאות בבדיקת התיק, בניית התמהיל המתאים עבורכם וניהול המשא ומתן על הכסף שלכם הוא קריטי, בטח במצב בו אתם עלולים לקחת מספר הלוואות למטרה אחת.
יצא לי להיתקל בלקוחות שהתחילו תהליך של משכנתא נוספת וחסכתי להם עשרות אלפי שקלים בתהליך מהסיבה היחידה שהם לא ידעו בדיוק מה מגיע להם והתפתו לחשוב שסבב בנקים וקבלת הצעה מהם יעשו את העבודה.
לייעוץ ראשוני ללא התחייבות חייגו עכשיו - 050-3223118
או השאירו פרטים לקבלת שיחה חוזרת:
לקוחות ממליצים
עובד רק עבורכם
משכנתא לדירה שנייה – שאלות נפוצות
כן, הבנק ככל הנראה יחייב אתכם ברכישת ביטוח חיים וביטוח מבנה לדירה.
ישנם כמה הבדלים אבל ניתן לומר שההבדלים המשמעותיים הם גובה הריבית, מס הרכישה וכמובן הסכום המופחת הניתן על ידי הבנק.
ברוב המקרים הדירה השנייה מיועדת להשקעה ועלותה פחותה מעלות הנכס העיקרי שברשותכם. מאחר והבנק נותן סכום נמוך יותר ולוקח סיכון גדול יותר, הוא ככל הנראה יעלה את הריבית כך שיש לבדוק את הנושא לעומק.
לא ניתן לקבל משכנתא נוספת על חשבון דירה קיימת שיש עליה משכנתא דרך הבנק. אולם דרך חברות חוץ בנקאיות ניתן למשכן נכס קיים לטובת נכס חדש וכפוף לתנאי המלווה.
ברמת העיקרון התשובה היא כן כל עוד סך המשכנתאות הן עד 50% משווי הנכס על פי הערכת שמאי. לדוגמא : אם הנכס שווה 3,000,000 ₪ ויש עליו משכנתא של 1,000,000 ₪, ניתן יהיה לקחת עוד 1,000,000 ₪.
אפשר לבצע דרך גישור על נכס קיים. לפרטים נוספים ובירור הנושא יש לפנות ליועץ משכנתאות.
